Мнимая сделка в рк

О признании сделок недействительными

Мнимая сделка в рк

О признании сделок недействительными

В соответствии с пунктом 2 статьи 13 Конституции Республики Казахстан каждый имеет право на судебную защиту своих прав и свобод.

Вместе с этим, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Стороны избирают в ходе гражданского судопроизводства свою позицию, способы и средства ее отстаивания самостоятельно и независимо от суда и других лиц, участвующих в деле (ст. 15 ГПК).

Таким образом, предъявляя в суд исковое заявление, истец самостоятельно избирает способ защиты своих прав, при этом немаловажным является как определение предмета иска, так и выбор основания предъявляемого иска.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса РК признание судом сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РК сделка недействительна по основаниям, установленным законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка относится к оспоримой, если ее ничтожность не предусмотрена законодательными актами. В случае возникновения спора о ничтожности сделки, ее недействительность устанавливается судом.

Сделка признается недействительной при нарушении требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законодательными актами (ст. 157 ГК).

Статья 158 Гражданского кодекса РК регламентирует недействительность сделки, содержание которой не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан, к таковой относится сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также сделка, совершенная с целью, заведомо противоречащей основам правопорядка, сделка, направленная на достижение преступной цели, противоправность которой установлена приговором (постановлением) суда; сделка, которую один из участников совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении.

Перечень оснований недействительности сделок определен статьей 159 Гражданского кодекса РК:

– ничтожна сделка, совершенная без получения необходимого разрешения либо после окончания срока действия разрешения;

– может быть признана судом недействительной сделка, преследующая цели недобросовестной конкуренции или нарушающая требования деловой этики;

– ничтожна сделка, совершенная лицом, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), кроме сделок, предусмотренных статьей 23 Гражданского кодекса;

– сделка, совершенная несовершеннолетним, достигшим четырнадцати лет, без согласия его законных представителей, кроме сделок, которые он по закону имеет право совершать самостоятельно, может быть признана судом недействительной по иску законных представителей;

– ничтожна сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия;

– по требованию попечителя суд может признать недействительной сделку, совершенную лицом, ограниченным судом в дееспособности;

– сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими;

– сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения;

– сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего;

– сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшей стороны;

– сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными настоящим Кодексом, иными законодательными актами Республики Казахстан или учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции его органа, может быть признана недействительной по иску собственника имущества юридического лица или его учредителя (участника), если доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о таких нарушениях.

Также сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, то есть мнимая сделка, признается недействительной судом по иску заинтересованного лица, надлежащего государственного органа или прокурора. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку – притворная, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду (ст. 160 ГК).

Рассматривая исковые заявления о признании сделок недействительными, зачастую встречаются случаи, когда истцом в силу недостаточной юридической грамотности и отсутствия надлежащей юридической помощи, неправильно избирается основание предъявляемого искового заявления.

К примеру, истец, утверждая о том, что вместо заключаемых договора займа и договора залога оформлен оспариваемый договор купли-продажи, в основание иска приводит нарушение требований, предъявляемых к форме, содержанию и участникам сделки, а также к свободе их волеизъявления, тогда как в данном случае усматриваются признаки притворности сделки.

Неправильно заявленное истцом основание иска в итоге является основанием для вынесения решения об отказе в удовлетворении иска, и истец вынужден вновь обращаться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной, изменив его основание.

Как показывает судебная практика, при выборе защиты прав путем обращения в суд с иском о признании сделки недействительной, важным является изначально правильно определить основание предъявляемого искового заявления.

В силу ст.

157-1 Гражданского кодекса РК недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, законодательными актами Республики Казахстан или не вытекает из существа или содержания сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом или иными законодательными актами Республики Казахстан. Суд может взыскать со стороны, виновной в совершении действий, вызвавших недействительность сделки, в пользу другой стороны понесенные последней убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Если сделка направлена на достижение преступной цели, противоправность которой установлена приговором, постановлением суда, то при наличии умысла у обеих сторон все, полученное ими по сделке или предназначенное к получению, по решению или приговору суда подлежит конфискации. В случае исполнения такой сделки одной стороной у другой стороны подлежит конфискации все, полученное ею, и все, причитающееся с нее по сделке первой стороне. Если ни одна из сторон не приступила к исполнению, конфискации подлежит все, предусмотренное сделкой к исполнению. При наличии умысла на достижение преступной цели, противоправность которой установлена приговором, постановлением суда, лишь у одной из сторон все, полученное ею по сделке, подлежит возвращению другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей по сделке подлежит конфискации. Признавая сделку недействительной, суд вправе с учетом конкретных обстоятельств ограничиться запретом ее дальнейшего исполнения.

Судебная практика показывает, что в случае если сделка недействительна в силу прямого указания закона, то суд оценивает сделку как ничтожную, констатирует ее недействительность и применяет последствия ее недействительности, то есть обращение в суд с иском о признании такой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности не требуется.

В других же случаях, когда сделка является оспоримой, суд, рассматривая исковое заявление о признании сделки недействительной в пределах исковых требований, не применяет последствия недействительности сделки, если такое требование истцом не заявлено.

Принципы гражданского судопроизводства провозглашают свободу самого субъекта в выборе способа защиты своих прав, поэтому истец обладает правом требования применения последствий сделки, признанной недействительной, и ему же принадлежит выбор воспользоваться этим правом или нет.

Исходя из изложенного, поскольку признание сделки недействительной еще не влечет восстановления имущественных прав истца, при предъявлении искового заявления истцу следует определить какие последствия недействительности сделки необходимо применить для защиты его прав.

В случае, если в исковом заявлении не указано требование о применении последствий признания сделки недействительной, то требование о применении последствий недействительности сделки уточняется судом на стадии подготовки дела к судебному разбирательству.

Судья Сарыаркинского районного суда г.Астаны

Тастыбаева Г.К.

Источник: https://www.zakon.kz/4901187-o-priznanii-sdelok-nedeystvitelnymi.html

Когда закон признает договор купли-продажи квартиры недействительным

Мнимая сделка в рк

Согласно статье 157 ГК РК недействительная сделка — это сделка, совершенная с нарушениями требований к форме, участникам, содержанию. На практике такое случается и с договорами купли-продажи.

Например, в квартире сделан косметический ремонт, но на проверку все оказывается в аварийном состоянии. Или же мошенническая схема — квартира продана не ее хозяином. И еще масса самых разных ситуаций, когда приходится через суд признавать сделку недействительной. Портал kn.

kz предлагает разобраться, в каком случае признается недействительность. 

Как проверить квартиру перед покупкой: документы на жилье, собственники >>>

Неоспоримые критерии недействительности сделки 

По статье 158 ГК РК очевидно, что сделка недействительна, если не соответствует закону:

  1. Совершена заведомо с преступной целью, нарушением правопорядка и нравственности (фальшивые, подложные документы и т.д.).
  2. Противоречит нормам действующего законодательства (без злого умысла).
  3. Совершена, чтобы уклониться от обязательств, ответственности перед третьим лицом, государством, и второй участник сделки об этом знал. В этой ситуации государство может выступить как заявитель.

В этих трех случаях не придется даже подавать иск — вне зависимости от желания участников сделки, суд признает ее недействительной. 

Налог с продажи квартиры в РК в 2017 году >>>

Какие еще могут быть основания? 

По статье 159 ГК РК есть еще 8 случаев-оснований считать договор купли-продажи квартиры, дома недействительным. 

ФакторОписаниеПример ситуации
Нет разрешенияНа сделку не получили разрешение или срок разрешения уже вышелКвартира продана по доверенности, у которой истек срок действия
Участник сделки — несовершеннолетнийЕсли нет разрешения от органов опеки и попечительстваОпекун продал квартиру ребенка в обход органов опеки
Участник сделки — недееспособныйПо иску опекуна, если человек признан недееспособным уже после совершения сделкиДочь доказала посредством мед.обследования, что пожилая мать на момент продажи квартиры уже находилась в состоянии старческого слабоумия и не могла осознавать свои действия. Договор купли-продажи признают недействительным
Участник сделки — ограничен в дееспособностиПо иску попечителяКвартиру продал человек, признанный судом ограниченно дееспособным
Участник сделки находился в состоянии, когда не понимал значение своих действийУчастник сделки в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения и т.д.Мужчина не понимал значения своих действий, поскольку был пьян при совершении сделки. После его смерти дети подали в суд на признание сделки недействительной
Участника сделки ввели в заблуждениеИск подает участник, находившийся в состоянии заблуждения.Довольно редкое условие для сделки купли-продажи, поскольку условия сделки известны всем. Может действовать в отношении пожилых людей, дееспособных несовершеннолетних или же при особых условиях продажи (например, рассрочка)
Обман, насилие, запугивание и сделка из-за тяжелых обстоятельств на невыгодных условияхВ данном случае иск подает потерпевший, это часто криминальная ситуация Например, человеку срочно нужны были деньги на лечение, и он продал жилье в 10 раз дешевле, чем его реальная стоимости. Или человека заставили под угрозой подписать договор.
Злонамеренное соглашение, недобросовестный представительПредставитель одной стороны сговорился с другой стороной злоумышенно. Недобросовестный представитель возмещает убыткиНа основании доверенности была продана квартира на выгодных покупателю условиях по сговору доверенного и покупателя. Владелец квартиры не знал, на каких условиях продано жилье. И подал иск в суд.

Также суд может признать договор купли-продажи мнимой или притворной сделкой. Мнимая сделка совершается для видимости, юридические последствия она не вызывает. Притворная сделка прикрывает другую сделку.

Договор дарения в РК: дарственная на квартиру >>>

Важный момент: иск или прямое указание?

Заметьте, что сделка может быть признана недействительной или по иску одной из сторон, или просто по факту указания на это в законе. Например:

  1. Случай 1 — договор купли-продажи составлен неверно, есть ошибки в фактах (претензии к форме и содержанию) и просрочена доверенность на продажу.
  2. Случай 2 — продавший квартиру человек оказался недееспособным. Это выяснилось спустя какое-то время после совершения сделки. Здесь признание сделки недействительной возможно по решению суда только с подачи иска заинтересованной стороной (например, родственниками недееспособного продавца). Нужно доказывать, проводить экспертизу.

Таким образом, нужно различать случаи недействительности договора купли-продажи в силу прямого указания в законе (ничтожные сделки) и в силу иска заинтересованного (пострадавшего) лица (оспоримые сделки). 

О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.

Каковы последствия? 

Что происходит с квартирой при признании сделки недействительной? По закону каждый участник сделки должен возвратить все полученное в натуре или возместить стоимость. Если у сделки есть криминальный оттенок, то у злоумышленника конфискуют предмет сделки по решению или приговору суда.

После признания договора купли-продажи недействительным суд может постановить:

  1. Продавцу вернуть покупателю деньги, покупатель возвращает квартиру. Вернуть все, как было.
  2. Если есть доказанные элементы мошенничества с одной стороны, то деньги или недвижимость конфискуется — смотря кто смошенничал, продавец или покупатель? Пострадавшей стороне возвращается ее имущество.
  3. Если купля-продажа совершена по умышленному незаконному сговору между продавцом и покупателем, то и деньги, и недвижимость конфискуются государством.

Иск на признание сделок, совершенных под угрозой, обманом, насилием, недействительной нужно подать в течение 1 года с момента осуществления.

Информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/618/

Притворная и мнимая сделка: в чем разница?

Мнимая сделка в рк

Притворная сделка чаще всего направлена на то, чтобы обойти запрет закона.

Случаи заключения притворных сделок встречаются очень часто. Причиной данных сделок является намерение сторон скрыть реальную природу своих отношений, для того чтобы уйти от отрицательных гражданских, налоговых и иных последствий. При этом стороны ставят перед собой цель достигнуть того результата, который вызывала бы прикрытая сделка, если бы они заключили ее открыто.

Согласно статье 160 Гражданского кодекса РК недействительна мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения вызвать юридические последствия. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку (притворная), то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виду.

При этом следует проводить четкую грань между мнимыми и притворными сделками. Главное отличие состоит в том, что при мнимой сделке действительная воля сторон вообще не направлена на создание определенных гражданско-правовых отношений. Целью сторон в этом случае выступает только возникновение необходимого им правового результата в отношениях с третьими лицами.

При заключении же притворной сделки истинная воля сторон направлена на установление гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с указанными в сделке. Для квалификации сделки как притворной требуется выявить действительную волю сторон и сравнить ее с тем волеизъявлением, которое зафиксировано в договоре.

К примеру, стороны заключают в одно и тоже время два договора дарения. Согласно данным сделкам одна из сторон дарит другой стороне имущество, а та в свою очередь дарит первой стороне определенную денежную сумму.

В этом случае эти сделки в действительности прикрывают собой договор купли-продажи, что можно определить, исследовав заключенные между сторонами соглашения.

Объектом притворной сделки следует считать правоотношение, которое стороны стараются скрыть, и права и законные интересы лиц, пострадавших от нее. Притворные сделки разнообразны. Например, договором о сотрудничестве прикрывают договор аренды, чтобы не получать согласия каких-либо органов на заключение договора аренды.

Объективная сторона притворной сделки состоит в прикрытии одной сделки (прикрываемой, скрытой) другой сделкой (притворной). Соответственно в большинстве случаев стороны пытаются скрыть свои действительные отношения посредством заключения нескольких договоров. При этом, если анализировать каждый из них в отдельности, установить притворность сделки весьма сложно.

Важный признак, позволяющий выявить притворность сделки заключается в том, что по существу, прикрывающая сделка, в отличие от скрытой, является мнимой, и как правило права и обязанности ей соответствующие, не реализуются сторонами. Стороны исполняют только те обязанности, которые совпадают с обязанностями сторон по скрытой сделке.

Субъективная сторона притворных сделок заключается в вине в форме умысла. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны сделки должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, квалификация сделки как притворной возможна при наличии умысла у обеих сторон. Если умысел был только у одной стороны, а вторая заблуждалась относительно характера сделки, то применение пункта 2 статьи 160 ГК становится невозможным.

Такую сделку нужно расценивать как сделку, совершенную под влиянием заблуждения в ее природе (пункт 8 статья 159 ГК).

Обязательным признаком субъективной стороны притворной сделки является цель, которую желают достичь стороны. Определение этой цели необходимо для правильной квалификации притворной сделки. Цель притворной сделки указывается в пункте 2 статьи 160 ГК.

Первоначально стороны реализуют цель создания видимости прикрывающей сделки, а затем осуществляют основную цель – обоснованное прикрытие другой сделки. По своей правовой природе прикрывающая сделка является мнимой, так как права и обязанности, составляющие ее содержание, на самом деле не реализуются.

Итак, сделка признается притворной при наличии ряда условий: присутствие и в прикрываемой, и в притворной сделке одних и тех же сторон, направленность воли сторон на достижение в прикрываемой сделке иных гражданско-правовых отношений по сравнению с указанными в притворной сделке, умышленная форма вины участников сделки, то есть осознание сторонами последствий своих действий.

Наличие субъективных и объективных элементов состава притворных сделок выступает основанием для применения соответствующих гражданско-правовых последствий. Притворные сделки законодатель относит к числу ничтожных, поэтому они не влекут юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью.

Общим правовым последствием недействительности сделки выступает двусторонняя реституция (пункт 3 статьи 157 ГК), при которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах.

Однако ничтожность притворной сделки имеет другие последствия – в соответствии с пунктом 2 статьи 160 ГК к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Соответственно притворная сделка признается ничтожной, но реституция не используется, а к отношениям сторон применяются правила, регулирующие отношения по скрытой сделке. Притворность сделки сама по себе уже предполагает необходимость исследования реального волеизъявления сторон, которое скрывала такая сделка.

Стороны используют конструкцию притворной сделки как раз для того, чтобы не показать свои действительные правоотношения, а когда они оформлены надлежащим образом, необходимость в данной сделке отсутствует.

Притворная сделка заключает в себе два правоотношения: одно из них нацелено на реальные правовые последствия, второе – содержит такую направленность, но не открыто. Данные правоотношения взаимосвязаны и взаимозависимы.

Сделка, прикрывающая другую, всегда является недействительной. Она не ведет ни к каким последствиям, так как стороны на самом деле к ним не стремились. Что же касается прикрываемой сделки, которую стороны по-настоящему совершили, то ее законность или незаконность определяются по фактическим признакам.

Если по таким признакам стороны нарушили закон, прикрываемая сделка также является недействительной.

В случае же, когда прикрывалась вполне правомерная сделка, не нарушающая защищаемых законом интересов государства и третьих лиц, она признается действительной и ее исполнение не влечет для сторон каких-либо неблагоприятных последствий.

Притворная сделка чаще всего направлена на то, чтобы обойти запрет закона. Но возможны и такие притворные сделки, которые не направлены на достижение противозаконного результата, хотя и создают у окружающих ложное представление о действительных намерениях сторон.

Гражданин, например, не хотел бы сделать достоянием гласности свое особое отношение к другому лицу. Поэтому передавая ему в дар ценное имущество, гражданин оформляет передачу договором купли-продажи, хотя в действительности денег за имущество не получает.

Иногда притворная сделка возникает из юридической неосведомленности сторон, не знающих как правильно оформить вполне правомерную договоренность.

Л. Суюндикова, судья Алматинского районного суда города Астаны

Больше новостей в Telegram-канале «zakon.kz». Подписывайся!

Источник: https://www.zakon.kz/4752132-pritvornaja-i-mnimaja-sdelka-v-chem.html

Признание сделки недействительной

Мнимая сделка в рк

Сделка – действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей, для достижения определенных правовых последствий. В сделках выражаются имущественные отношения между юридическими лицами, между юридическим и физическим лицом, а также между физическими лицами.

Сделки подразделяются на односторонние, двусторонние, многосторонние; на возмездные и безвозмездные; устные и письменные, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее по тексту – «ГК РК»).

Двусторонняя сделка должна выражать волеизлияние двух сторон, при этом воля сторон в двусторонней сделке должна быть совпадающей и встречной.

Судебная практика показывает, что при совершении действий направленных на заключение сделки нарушаются основные требования законодательства, а именно требования, предъявляемые к форме, содержанию и участникам сделки, волеизлиянию сторон и иные другие юридически значимые обстоятельства, что впоследствии приводит к признанию заключенной сделки недействительной и применению последствий недействительной сделки в судебном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РК признание судом сделки недействительной является одним из способов защиты гражданских прав.

В соответствии с требованиями Гражданского законодательства сделка недействительна по основаниям, установленным законодательными актами, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо по основаниям, прямо предусмотренным законодательными актами, независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Перечень оснований недействительности сделок прописан в статье 159 Гражданского кодекса, а именно:

  • ничтожна сделка, совершенная без получения необходимого разрешения либо после окончания срока действия разрешения;
  • может быть признана судом недействительной сделкой, преследующей цели недобросовестной конкуренции или нарушающая требования деловой этики;
  • ничтожна сделка, совершенная лицом, не достигшим четырнадцати лет (малолетним), если в законодательных актах не предусмотрено иное;
  • ничтожна сделка, совершенная лицом, признанным недееспособным вследствие душевной болезни или слабоумия;
  • сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина;
  • сделка, совершенная вследствие заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения;
  • сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка);
  • сделка, совершенная вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
  • сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать правовые последствия, то есть мнимая сделка.

Как показывает нам судебная практика, лицо чье право было нарушено, при обращении в суд, избирает не всегда верный выбор защиты нарушенного права, последствия приводят к вынесению судом решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Сторона которая направляет исковое заявление в суд о признании договора недействительным обязана доказать факт нарушения при заключении договора согласно законодательству Республики Казахстан.

Только в этом случае можно признать сделку недействительной в судебном порядке, поскольку суд основывает решение лишь на тех доказательствах, участие в исследовании которых на равных основаниях было обеспечено каждой из сторон.

Соответственно, бремя доказывания сделки, в которой присутствуют признаки недействительной — возложены на истца.

Широкое распространение получили иски с предметом исковых требований о признании договора купли – продажи доли участия в товариществе недействительной и требования по приведению сторон сделки в первоначальное положение.

Так, Специализированным межрайонным экономическим судом Карагандинской области от «18» июня 2018 года было рассмотрено гражданское дело за № 2 – 1826 -18, в настоящем деле Истец обратился в суд о признании недействительным договора купли – продажи 100 % доли уставного капитала Товарищества заключенный между гр. «А» и гр. «Б» о понуждении ГУ «Управление юстиции города Караганды» перерегистрировать право собственности на 100% доли уставного капитала за Истцом.

Истец являлся собственником 100 % долей уставного капитала ТОО «Гвоздь». 15.01.2016 года Истцом была выдана доверенность на имя гражданина «В» для управлений делами товарищества в связи с выездом за пределы РК на учебу.

Источник: https://aditum.kz/priznanie-sdelki-nedejstvitelnoj/

Признание сделки отчуждения недвижимости недействительной: основания и последствия

Мнимая сделка в рк

27 октября 2571

157 статья ГК РК детально регламентирует основания, при которых сделка признается недействительной. Соглашение таковым признается только в судебном порядке — на основании вынесенного решения. Признание сделки недействительной в РК следует после подачи искового заявления заинтересованной в этом стороной.

Судебный процесс носит состязательный характер — изучаются доводы обеих сторон, а также исследуются доказательства. Истец должен подать иск в пределах срока исковой давности по сделкам.

Решение будет в пользу истца в том случае, если не была соблюдена форма договора, контракт был заключен недееспособным лицом, стороной, действующей под угрозой и по другим основаниям. Иногда в договорах недвижимости в качестве продавца фигурирует лицо, не обладающее правомочиями собственника.

В этой случае признание сделки недействительной должно вестись параллельно с работой правоохранительных структур, ведь тогда речь идет об уголовном преступлении, так как налицо признаки состава мошенничества.

Основания недействительности соглашения

Найти основания можно в 158 статье ГК РК. Признание договора недействительным РК возможно, если заключением сделки преследуется преступная цель.

Также будет признана недействительной сделка, при которой стороны намерено пытаются уклониться от исполнения гражданско-правовых или публично-правовых обязательств.

Если договор также противоречит нормам закона, он также будет признан недействительным. Рассмотрим другие основания, которые позволяют признать сделку недействительной:

  • отсутствие разрешения (например, неправильно оформленная доверенность или истечение срока ее действия);
  • одной из стороны по договору является несовершеннолетнее лицо (оно не обладает достаточной дееспособностью для заключения гражданско-правовых сделок с таким предметом как недвижимость);
  • сторона по договору — недееспособное лицо или лицо, ограниченное в дееспособности (например, лицо с диагностированной психической болезнью и наличием решения суда об ограничении его в дееспособности);
  • сторона по договору в силу афекта или других причин (опьянение) не могло адекватно воспринимать характера своих деяний;
  • лицо действовало, находясь в состоянии заблуждения, когда намерено были искажены истинные мотивы сделки и ее существенные условия;
  • лицо заключило договор находясь в состоянии принуждения (психическое или физическое насилие);
  • договор заключался при злонамеренном с говоре с третьим лицом, призванным нанести ущерб второй стороне по договору.

Общие положения ГК большинства стран предусматривают такие понятия как притворная или мнимая сделка. Есть они и в законодательстве Казахстана. Если таковыми признаются договоры купли-продажи недвижимости, то они, соответственно, признаются недействительными.

Механизм признания сделки недействительной

Закон о купле продаже недвижимости предполагает различные методы признания сделки соглашением, не влекущим юридических последствий (недействительной). Сторона может обратиться с иском в суд согласно территориальной подсудности. Также сделка будет признана недействительной, если будет обнаружено одно из указанных в нормативных актах оснований.

Например, к такой недействительной сделке будет причислено соглашение, которое было заключено по просроченной доверенности или без соблюдения нотариальной формы. Или другой случай — спустя какое-то время после заключения сделки выясняется, что сторона не имела права быть участником договора в силу ограничения дееспособности.

В этом случае вторая сторона обращается с иском в суд, оплачивает государственную пошлину, обосновывая свои требования и ссылаясь на нормы гражданского и гражданско-процессуального законодательства. В рамках рассмотрения иска назначается судебная экспертиза.

В зависимости от того или иного сценария признания договора недействительным, разграничиваются и последствия этого.

Последствия расторжения сделки купли-продажи недвижимости

Есть несколько вариантов развития событий. Так, существует в законе понятие двусторонней реституции. По закону купли продажи, это предполагает возвращение всего полученного по договору.

Продавец получает обратно жилье, а покупатель — деньги. Именно по этой причине в договорах указывайте всегда реальную стоимость жилья, а не кадастровую, чтобы избежать негативных последствий при вероятном расторжении договора.

Также иногда допускается возмещение стоимости жилья.

Если речь идет о криминальном способе отчуждения недвижимости, то может идти речь и о конфискации имущества в рамках возбужденного уголовного дела. При этом потерпевшая материально сторона может подать гражданский иск в уголовном процессе.

При наличии признаком умышленного сговора между покупателем и продавцом, призванном нанести вред третьей стороне, государство может конфисковать как деньги, так и имущество.

Если были выявлены факты насилия, угрозы и всяческого давления, то следует обратиться с иском в суд не позднее одного года с того момента, как вы узнали о нарушении своего права.

Помните, существует целый механизм исчисления сроков давности в гражданском процессе.

Источник: https://info.homsters.kz/priznanie-sdelki-otchuzhdeniya-nedvizhimosti-nedeystvitelnoy-osnovaniya-posledstviya/

Почему сделка может стать недействительной

Мнимая сделка в рк

Ирина Милаярова | krisha.kz

Случаи, когда сделка купли-продажи признаётся недействительной, встречаются на рынке недвижимости всё чаще.
Причин тому несколько. Это и банальная неосведомлённость сторон о последствиях своих решений, и ошибки составления договоров, а зачастую и умышленные действия недоброжелателей.

Сборники судебных актов регулярно пополняются новыми делами, за сухими канцелярскими формулировками которых чей-то печальный опыт: лишился купленной квартиры, пришлось вернуть приобретённый дом, участок оказался чужим и т. д.
Юрист «Крыши» Бахыт Касымбеков рассказал о том, как избежать скандальных тяжб и отстоять свои права.

Факторы риска

Несмотря на все сложности и нюансы гражданского законодательства, есть чуть более 10 основных моментов, которые необходимо знать продавцам и покупателям.

В целом проблемные сделки делят на две категории: ничтожные — когда допускалось прямое нарушение закона (например, обман, мошенничество, уклонение от обязательств одной из сторон и др.

, основания, о которых упоминается в отдельной статье ГК) и оспоримые — когда ситуации не были предусмотрены законодательными актами, законы, казалось бы, не нарушены, а конфликт всё же возник.

Такие случаи рассматриваются в суде по другой схеме (статьи 157, 158 ГК РК).

Однако из судебной практики видно, что не всё так просто. Споры, кстати, могут возникнуть и относительно ничтожности сделки. В этом случае её правомерность будет устанавливать суд.

Критерии недействительности сделок, которые являются основанием для расторжения договора купли-продажи, изложены в 159-й статье ГК РК.
Среди них — отсутствие разрешения или его недействительность, например, если квартира продана по доверенности, срок которой истёк.

Предусмотрена законом защита имущественных интересов несовершеннолетних и недееспособных людей.
Сделки с участием последней группы населения нередко оспариваются по иску опекунов. Известны случаи, когда человека признавали недееспособным только после того, как тот провернул сделку, в итоге договор купли-продажи объявлялся недействительным.

Отдельно выделяют факты, когда прежде адекватный человек находился в изменённом состоянии и не понимал значения своих действий. Претензии может предъявить сам потерпевший или, в случае его смерти, наследники, родственники и другие заинтересованные стороны.
Истории о продаже недвижимости в состоянии аффекта, алкогольного, наркотического опьянения, увы, всё ещё встречаются.

Сделка, совершённая вследствие заблуждения, также признаётся недействительной. Однако в этом деле суд будет учитывать, о какой именно оплошности идёт речь.
Если выяснится, что неведение стало следствием беспечности и грубой неосторожности либо является предпринимательским риском, в иске могут отказать.

Разумеется, незаконны операции, проведённые под влиянием насилия и угроз, и так называемые кабальные сделки, когда решение принималось на крайне невыгодных условиях, которыми умело воспользовалась другая сторона.

Кроме того, бывают мнимые и притворные сделки. Мнимая совершается для видимости, а притворная прикрывает другую сделку.

Как обезопасить сделку?

Бахыт Касымбеков

юрист

Чаще всего сделки признаются недействительными вследствие признания продавца лицом, не осознававшим условий сделки (например, со стариками) и при ущемлении прав какого-либо из наследников.

Если есть хоть малейшие сомнения в адекватности участника сделки или в роли продавца — человек преклонного возраста, необходимо потребовать документы об отсутствии психиатрических заболеваний, наркотической зависимости или алкоголизма.

Лиц пожилого возраста можно попросить представить справку из медицинского учреждения о состоянии здоровья.

Если недвижимость была получена в наследство, необходимо убедиться, что никого из наследников не обошли при унаследовании.

Также при заключении договора с доверенным лицом желательно обсудить условия сделки с хозяином имущества, чтобы исключить возможность злоупотребления полномочиями представителем.

Если спорная ситуация всё-таки возникла, важно помнить, что, прежде чем обратиться с исковым заявлением в суд, придётся уведомить оппонента о своём намерении расторгнуть договор. Инстанция будет рассматривать дело только при наличии отказа либо если письмо осталось без ответа (установленный срок составляет 30 дней).

Согласно статье 401 Гражданского кодекса РК, договор может быть расторгнут одной из сторон при существенном нарушении условий вторым участником, в частности если идёт речь о весомом материальном ущербе.

Срок исковой давности в большинстве случаев составляет три года с момента обнаружения несоответствия. Исключение — сделки, совершённые под влиянием обмана, насилия, угрозы и др. В этом случае иск на признание принимается в течение года с момента, как одной из сторон стало известно о нарушении.

Существует ли мирный способ?

Впрочем, расторжение договора купли-продажи иногда происходит и без суда. Разумеется, это возможно лишь в том случае, если обе стороны согласны на это.

Процесс расторжения сделки в таком случае прост: в присутствии нотариуса составляется соглашение о расторжении, регистрируется, после чего каждая из сторон остаётся при своём — продавец с недвижимостью, покупатель с деньгами. Стоит такая процедура 10 МРП, то есть 22 690 тенге.

Редакция надеется, что эти советы, а также опубликованные ранее правила безопасной покупки и критерии выбора жилья помогут вам избежать неприятных ситуаций и все сделки с недвижимостью будут благополучными!

Источник: https://krisha.kz/content/articles/2017/pochemu-sdelka-mozhet-stat-nedeystvitel-noy

ГосЗащита
Добавить комментарий