Можно ли продать неприватизированную комнату

Как продать неприватизированную квартиру? – Юридическая помощь по наследству

Можно ли продать неприватизированную комнату

В средствах массовой информации, а также на различных досках объявлений нередко можно встретить предложения по продаже неприватизированных квартир. многие потенциальные покупатели тут же задаются вопросом, а возможны ли вообще такие сделки и если да, то на каких основаниях?

Сразу ответим — да возможно, но не стандартным способом, а по определенным схемам, которые часто проводятся на грани закона, а иногда и за ней. Поэтому следует учитывать, что сделки по купле-продаже неприватизированного жилья имеет свои особенности и нюансы, о которых необходимо знать.

Статус неприватизированного жилья

Неприватизированная квартира не принадлежит проживающим там людям и находится в муниципальной собственности. Поэтому продавать ее обычным способом нельзя.

Причин почему владельцы такого жилья его не приватизируют существует достаточно много, вот основные из них:

  • нежелание лишиться законного права на приватизацию, которым можно воспользоваться только единожды;
  • отсутствие средств;
  • нежелание тратить свое время на хождение по инстанциям;
  • нет времени из-за постоянной занятости на работе;
  • нежелание терять возможность бесплатной замены любого газового или сантехнического прибора вышедшего из строя;
  • ремонт в квартире осуществляется за счет государства;
  • семьи, проживающие в государственной квартире, при сносе дома получают отдельное жилье согласно действующим нормам;
  • имея задолженности перед банком или другими финансовыми организациями по кредитам, выселить из квартиры должника не имеют права, так как она не может выступать залоговым имуществом или быть использована в качестве оплаты долга.

Как продать неприватизированную квартиру?

Если необходимо продать неприватизированную квартиру, то это можно сделать несколькими способами:

  1. Первый — через совместную приватизацию вместе с покупателем.
  2. Второй — через процедуру обмена.

Приватизируем квартиру совместно с покупателем

Продажа квартиры через совместную с покупателем приватизацию является достаточно распространенной и часто применяемой процедурой. Это объясняется тем, что при таком варианте вероятность нарваться на мошеннические схемы минимальна.

Продать социальную квартиру через совместную приватизацию вполне реально, особенно в тех случаях когда покупатель заинтересован в проведении сделки купли-продажи именно по этому объекту,готов подождать необходимое время для оформления приватизации и может заплатить, внеся требуемую сумму в качестве залога. Ведь не секрет, что зачастую у человека, нанимающего социальное жилью просто нет на это собственных средств.

Процедура по такой продаже выглядит следующим образом:

  • во-первых, чтобы сделку купли-продажи необходимо с самого начала выяснить подлежит выбранная квартира приватизации или нет,
  • во-вторых, узнать не находится ли она в ведомственном доме или в военном городке,
  • в-третьих, не является ли дом аварийным и подлежащим к сносу.

Если здесь все в порядке, то можно переходить непосредственно к приватизации.

Сначала в районную администрацию необходимо подать пакет документов, в который входят:

  1. Гражданские паспорта всех лиц зарегистрированных по данному адресу.
  2. Справку с ЖЭКа о составе семьи и жилищной квоте.
  3. Если имеются несовершеннолетние дети, то свидетельства о их рождении.
  4. Чеки «Жилье» (при их наличии).
  5. Документы подтверждающие права на льготы.
  6. Заявление. Заполняется на выданном в райадминистрации бланке и подписывается всеми лицами, которые зарегистрированы по конкретному адресу.

На рассмотрение заявления дается один месяц. После получения договора приватизации, его необходимо заверить у нотариуса. Далее сделка по продаже осуществляется по стандартной схеме как обычной приватизированной квартиры.

Главными минусами при таком варианте является довольно длительное время, которое требуется для процедуры оформления. И то, что не всегда покупатели согласны давать в залог относительно большие суммы, чтобы оплатить все сборы.

К тому же покупатель должен быть заинтересован в конкретном объекте, а это обычно либо очень выгодное расположение или изначально заниженная цена. Зато в результате проведения такой сделки покупатель получает в собственность приватизированное жилье и все это осуществляется в рамках действующего законодательства.

Осуществляем обмен

Продажа неприватизированной квартиры через обмен имеет ряд юридических тонкостей, а сам процесс является достаточно сложным. Зато сделка проходит гораздо быстрее чем при совместной приватизации. Рекомендуется решаться на продажу социального жилья с помощью обмена только при сотрудничестве с известными и надежными агентствами недвижимости.

Сделка проводится в несколько этапов:

  1. Подача объявления, в котором желательно сразу указать, что продаваемое жилье неприватизировано.
  2. После того как найдется покупатель, желающий приобрести такую недвижимость, ему будет необходимо купить специальное жилье для проведения процедуры обмена. Часто его еще называют «буфером», и как правило оно принадлежит агентству.
  3. Подготовить пакет документов и подать заявление об обмене.
  4. Дождаться решения официальных органов, после рассмотрения заявления и проверки документов. Обычно на это уходит около одной недели.
  5. При положительном решении, покупатель может регистрироваться по новому адресу, а продавец выписываться. У последнего остается жилье-буфер, которое он должен обратно продать агентству.

К минусам данного способа можно отнести следующие моменты:

  • Вероятность нарваться на мошенников.
  • покупатели часто с недоверием относятся к таким схемам и неохотно соглашаются на них.
  • По закону такие сделки производить запрещается из-за того, что в их результате продавец муниципальной квартиры может остаться вообще без жилья.
  • В случае судебного разбирательства доказать что-либо очень тяжело или вообще невозможно ввиду того, что многие документы в реальности являются фиктивными, да и жилье-буфер может существовать только на бумаге.

Главными достоинствами продажи неприватизированной квартиры через процедуру обмена является быстрота оформления сделки и возможность переселиться в муниципальное жилье на вполне выгодных условиях и со всеми вытекающими последствиями.

Подводные камни при продаже

Сделки по продаже-покупке неприватизированной квартире, доли или комнаты в ней имеют свои подводные камни:

  • Во-первых, такие схемы нередко используют различного рода мошенники, поэтому при их подготовке и проведении следует быть максимально внимательными. Причем это в равной степени касается как продавца такой квартиры, так и ее покупателя.
  • Во-вторых, часто сделки проводятся на грани соблюдения действующих норм и законов, а малейшее отклонение от них впоследствии может привести к признанию сделки недействительной.
  • В-третьих, если покупатель ранее использовал право на приватизацию, то новое жилье он приватизировать не сможет.
  • В-четвертых, при проведении такой сделки рассчитывать на банковский кредит не стоит.
  • В-пятых, покупатель не сможет получить налоговый вычет, если продажа неприватизированной квартиры осуществлялась через обмен, так как формально здесь денежные средства не задействуются.
  • В-шестых, обмен неприватизированного жилья на приватизированную квартиру допускается только между гражданами РФ.
  • В-седьмых, в сделке может участвовать жилая недвижимость. площадь которой превышает 15 м.

Как подстраховаться?

Чтобы максимально защитить себя при оформлении сделки с неприватизированной квартирой необходимо:

  1. Обращаться только к проверенным и хорошо зарекомендовавшим агентствам, которые работают на рынке недвижимости уже достаточно длительное время.
  2. Следить, чтобы все действия проходили в правовом поле.
  3. Постараться как можно лучше узнать покупателя и по возможности убедиться в подлинности его документов.
  4. Получая задаток от покупателя обязательно нужно заключить с ним договор в письменном виде, в котором будет указаны основные обязательства сторон после завершения приватизации провести сделку купли-продажи.
  5. В договоре, цену квартиру указывайте реальную. Получая от покупателя любые денежные суммы, всегда следует выписывать расписки.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?

Чтобы продать неприватизированную квартиру с долгами необходимо вначале приватизировать жилье и погасить имеющиеся задолженности.

Это самый оптимальный вариант. Чтобы его осуществить, следует найти такого покупателя, который не только согласиться ждать пока недвижимость будет приватизирована, но и оплатить долги и саму процедуру.

Вообще наличие долгов не является препятствием для приватизации квартиры, но на практике все оказывается совсем по-другому.

И даже если удается каким-то образом пройти процедуру приватизации, не погашая задолженностей, то вот оформить сделку купли-продажи будет невозможно, так как ее просто не пропустит регистрационная палата, куда необходимо предоставить справки об отсутствии долгов.

В целом схема выглядит следующим образом. У покупателя берется аванс, о чем пишется расписка (можно нотариально заверить). Его размер должен быть таким, чтобы погасить все долги перед ЖКХ и оформить приватизацию или провести сделку обмена.

Плюсы и минусы

Сделки с неприватизированной недвижимостью имеют ряд плюсов и минусов, как для продавца, так и для покупателя.

К достоинствам можно отнести:

  • В результате проведения сделки с такой недвижимостью, каждая из сторон может решить свои проблемы. Покупать — приобрести подходящий для него объект, а продавец продавать квартиру, которая находится в муниципальной собственности и при этом, не вкладывая собственных средств.
  • При желании сделку купли-продажи можно оформить в течение одной недели.
  • Цена приватизированной квартиры на практике оказывается гораздо ниже, чем на аналогичное приватизированное жилье.
  • Муниципальная квартира не может находиться под арестом.

К минусам нередко при оформлении такого рода сделок можно нарваться на мошенников. Если сделка проводится с помощью процедуры обмена, то при желании, ее можно легко оспорить в суде. Далеко не все квартиры подлежат приватизации.

Покупатель после оформления сделки не становится собственником приобретенной квартиры, а только получает право на проживание в ней. Прописаться в купленной квартире можно только после того, как из нее будет выписан предыдущий владелец.

Среди наиболее часто встречающихся проблем при оформлении субсидии на оплату ЖКХ являются:

  • неправильно заполненные заявления (в частности не от имени хозяина жилья (владельца ЛС), а от имени проживающего там фактически человека), указывают в заявлении не всех зарегистрированных лиц, указывают фактически проживающих людей, но при этом не зарегистрированных по данному адресу, в графе доходы указывают суммы, которые не соответствуют справкам о доходах или не учитываются дополнительные источники от продажи имущества официальной подработки, процентов по вкладам и прочим.

Это может привести к отмене или уменьшении субсидии, а если в результате сверки данных будут обнаружены такие несоответствия, переплата будет взыскана в двойном размере. Чтобы этого не допустить, необходимо крайне внимательно заполнить декларацию. Лучше всего при этом обратиться к специалистам, оказывюащим консультационную помощь по этим вопросам.

 Москва и Московская область: +7 (499) 110-89-42  (звонок бесплатен)

 Санкт-Петербург и Лен.область: +7 (812) 385-56-34

Источник: http://nasledstvo7.ru/nedvizhimost/kvartira/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry.html

Как продать неприватизированную (муниципальную) квартиру, возможно ли это без приватизации

Можно ли продать неприватизированную комнату

09.12.2017

Сделки покупки-продажи имущества относятся к одним из самых распространенных. Известно, что отчуждать можно только собственное имущество. Но у некоторых лиц, проживающих в неприватизированных квартирах, все равно возникают вопросы о возможности его продажи. О том, можно ли продавать муниципальную квартиру без приватизации, расскажем далее.

Продажа муниципальной квартиры или комнаты с точки зрения закона

Законодательство однозначно отвечает на вопрос о том, можно ли отчуждать неприватизированную квартиру.

Распоряжаться любым имуществом вправе лишь его собственник. Это значит, что жилое помещение должно быть куплено, получено в дар, по наследству или приобретено иным законным способом. При этом права нужно не только получить, но и зарегистрировать!

Только наличие официальной регистрации прав какого-либо лица на недвижимость дает ему возможность продавать это имущество.

Приватизацияявляетсяодним из способов перехода жилья в частную собственность определенного лица. Следовательно, объекты, не прошедшие эту процедуру, предоставляют лишь право проживания. Человек, проживающий в такой квартире, не может ее отчуждать, дарить, завещать.

Можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке

На отчуждение неприватизированных (муниципальных) комнат в коммуналках распространяются те же правила, что и на квартиры, не прошедшие эту процедуру. Такое помещение, независимо от вида, не относится к частной собственности. Значит, и совершать с ним любые сделки невозможно.

Как продать муниципальную квартиру без приватизации

Несмотря на законный запрет продажи жилых помещений без приватизации, люди находят разные способы решения этой проблемы.

Существует несколько схем совершения сделок с неприватизированным жилым помещением.

  1. Один из способов наиболее безопасный, так как предполагает приватизацию с последующей продажей жилплощади. Но для этого придется найти покупателя, которого интересует имена эта квартира. Поэтому он согласен ждать и оплачивать расходы на всю процедуру.
  2. Второй способ ­ можно прописать потенциального покупателя в занимаемое по договору соц.найма жилище, а затем выписаться самому.
  3. Третий вариант достаточно сложный. Здесь придется задействовать агентство недвижимости. Оно предлагает покупателю приобрести специальную буферную квартиру, которую потом обменять на неприватизированную недвижимость продавца.

Подводные камни, риски при продаже

Все указанные способы продажи не своего жилья несут в себе значительные риски.

Во-первых, сложно найти покупателей, согласных на такие сложные схемы.

Далеко не все готовы ждать, пока квартиру приватизируют, или платить за покупку долгожданных квадратных метров, которые придется самому потом приватизировать.

Кроме того, покупатель может оказаться в ситуации, когда он свое право на приватизацию уже использовал ранее. Поэтому ему придется жить в муниципальном жилье, за которое он заплатил как за покупку собственного.

Такие сделки нередко привлекают мошенников, поэтому можно оказаться в очень неприятном положении. Более того, существует вероятность признания их недействительными.

Как себя подстраховать

Если вы все же решились на совершение такой сделки и хотите продать муниципальное жилье, следует себя подстраховать. Не следует выписываться из своего жилого помещения до получения денег от покупателя. При совершении обмена следует тщательно выбирать риэлтерскую фирму, через которую он будет осуществляться.

Для покупателей перед тем, как купить квартиру тоже стоит проверить действительность намерений продавца. Деньги стоит предавать только по расписке, подтверждающий факт их получения продавцом.

Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами, и как

Еще одним риском совершения сделок с муниципальной собственностью является приобретения жилья с долгами. Совершение сделок с муниципальными объектами недвижимости независимо от наличия долгов по закону не допускается. Но если стороны решили воспользоваться одним из вышеуказанных способов продажи такого жилья, то они могут договориться и о покупке квартиры с долгом.

Можно ли подарить неприватизированную квартиру

Подарить имущество, не являющееся по закону собственным, невозможно. Дарение, как и продажа, направлена на отчуждение квартиры. А эти сделки могут совершаться только законными их владельцами. Нанимателям квартир дарить занимаемые помещения нельзя.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/prodazha/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru.html

Продать неприватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам

Можно ли продать неприватизированную комнату

Специалистов агентства «Чистые Пруды» часто спрашивают, можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами.

Практика показывает, что многие по различным причинам отказываются от возможности приватизировать жилье, поэтому, внезапно решив его продать, задумываются над легальностью сделки.

Их сомнения вполне обоснованы, так как в Российской Федерации продажа жилого имущества без предварительной приватизации запрещена. Собственниками таких квартир и домов являются муниципалитеты и государство, и только они имеют право на совершение операций с неприватизированной недвижимостью.

Таким образом, не имеет значения, числится ли по квартире задолженность за коммунальные услуги — продажа без приватизации невозможна. Однако существуют законные способы продать неприватизированную квартиру с долгом. Рассмотрим те, что наиболее часто встречаются на практике и не нарушают законодательных норм.

Приватизация совместно с покупателем

При наличии задолженности по счетам продавец может взять задаток от покупателя, осуществив за эти средства процедуру приватизации и оплатив счета.

Для покупателя вариант немного авантюрный, но грамотный подход к задаче в виде оформления нотариально заверенных гарантий существенно снижает риски.

Что касается продавца, то ему придется снизить цену на объект и взять оформление сделки на себя.

Продажа через агентство

Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях и не знаете, как продать неприватизированную квартиру с долгом, то стоит выбрать вариант продажи через профессиональных посредников. Лучше подыскать компанию с большим сроком присутствия на рынке недвижимости и безупречной репутацией, поскольку любая сделка с участием неприватизированного имущества имеет известную долю риска.

Способ 1

Агентство недвижимости официально обращается в управляющую компанию, гарантируя немедленно погасить долги после приватизации. При наличии разрешения от коммунальщиков квартира приватизируется и сразу же продается. Безусловно, все эти действия возможны исключительно с согласия продающей стороны.

Способ 2

Если вы ищете самый надежный и комфортный способ, как продать неприватизированную квартиру с долгами в Москве, можно воспользоваться услугой «аванс до продажи».

Заключив договор с клиентом, агентство предоставляет средства, необходимые для решения финансовых проблем продавца, а после завершения сделки деньги возвращаются.

Крупные офисы, включая «Чистые Пруды», предоставляют также услуги по приватизации квартир для продажи.

Плюсы и минусы продажи неприватизированного жилья

Итак, мы ответили на вопрос, можно ли продавать неприватизированные квартиры с долгами по ЖКХ. Кратко рассмотрим основные положительные и отрицательные стороны сделок с муниципальным жильем.

Плюсы:

  • такие квартиры обычно юридически чисты, так как не могут выступать в качестве залога или находиться под арестом банка;
  • при оформлении приватизации с участием государственного органа исключена вероятность мошенничества;
  • процедура длится неделю.

Минусы:

  • иностранцы не имеют прав на приобретение неприватизированного жилья;
  • нужно самостоятельно искать средства на покупку такой квартиры, так как банки не выдают кредиты на сомнительные сделки;
  • налоговым вычетом воспользоваться нельзя.

Важно
Ограничением при продаже неприватизированного жилья является то, что площадь должна быть не менее 15 кв. м.

Как продать муниципальную квартиру с долгами по квартплате без рисков

Чтобы не попасть на уловки мошенников  и продать неприватизированную квартиру с долгами без рисков, рекомендуется отображать все этапы сделки на бумаге:

  • расписка — для фиксации факта получения денег;
  • промежуточное двустороннее соглашение, заверенное нотариусом — как гарантия доведения сделки до финала.

Важно
В договоре обязательно должны быть указаны сведения о стоимости объекта. Если покупатель согласен на погашение долгов до оформления сделки, нужно отдельным пунктом указать размер скидки от стоимости квартиры.

Решив провести сделку по одновременной приватизации и продаже недвижимости с долгами, лучше воспользоваться услугами профессионалов.  Правовая безграмотность наших граждан нередко приводит к тому, что при совершении сделок купли-продажи или обмена их обводят вокруг пальца.

Юристы и риэлторы агентства «Чистые Пруды» много лет оказывают комплексные услуги населению: от имени компании производят срочный выкуп объектов недвижимости в Москве и Подмосковье, разъясняют, как продать неприватизированную квартиру с долгами, помогают подготовить документы к приватизации для продажи, сопровождают любые сделки, выступая гарантами их юридической чистоты. Мы дорожим своей репутацией, поэтому щепетильны в отношении каждого клиента.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

(9 4,56 из 5)
Загрузка…

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalke/

Продажа неприватизированной квартиры: алгоритм прост

Можно ли продать неприватизированную комнату

«Неприват» – так на риэлторском жаргоне именуется жилье, которое не является частной собственностью, а его обитатели называются нанимателями.

Неприватизированные квартиры составляют почти половину от общего объема жилья, правда, меньшую – ряды частников растут. Казалось бы, сделок с «неприватом» можно придумать немного – разве что воспользоваться старым добрым обменом.

Однако наш народ умудряется их покупать и продавать. Что это за сделки такие – разбирался Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Из истории эволюции известно, что с появлением чего-то нового старое отнюдь не спешит удалиться на свалку истории.

На земле уже существует человек («венец творения», как с присущей им скромностью люди себя величают), но при этом вовсе не исчезли всякие бактерии и амебы.

Или, например, даже в наши дни имеются племена, живущие натуральным хозяйством – совсем как в первобытные времена. Их немного, но они есть.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, то подразумеваем обычно объекты, находящиеся в собственности – они были либо в свое время приватизированы, либо куплены. Но рядом с этими квартирами существует огромный пласт неприватизированного (оно же государственное, оно же муниципальное) жилья.

Согласно официальным данным, его количество составляет около 40% всего жилищного фонда Москвы. При этом доля, естественно, разнится в зависимости от класса – максимальное число неприватизированных квартир «внизу».

В «бизнесе» и «элите», говорит Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город», их нет в принципе: эти квартиры изначально строились для продажи.

«Типа нельзя», но если очень хочется…
Теоретически приватизированные и неприватизированные квартиры – это такие «параллельные миры», которые не должны пересекаться. Недвижимость в собственности – это, извините за тавтологию, собственность, с которой владелец может распорядиться по своему усмотрению – продать, подарить, пропить, наконец.

«Неприват» – это имущество, вам не принадлежащее (хотя люди и говорят по привычке «моя квартира»), которое собственник (государство, в Москве это чаще всего городская администрация) предоставил вам в пользование. Соответственно, ни о каких сделках с одновременным участием обоих видов быть не должно. Не случайно даже законы на этот счет разные.

Распоряжению «приватом» посвящены многочисленные статьи Гражданского кодекса, а об обмене неприватизированными площадями – ст. 72-75 уже другого кодекса, Жилищного. И нигде ни полслова о том, как быть, если эти две формы встретятся.

В реальной жизни, конечно, все иначе. И квартиры в одних сделках участвуют, и даже продавать и покупать неприватизированную собственность удается. Характеризуя подобную ситуацию, моя дочка (13 лет) обычно говорит, что так делать «как бы типа нельзя». То есть на самом деле можно. Как именно – мы сейчас расскажем.

– подлинник договора найма жилого помещения (ордер) – в данном случае это аналог правоустанавливающих документов;
– копия финансового лицевого счета и выписка из домовой книги;

Кроме того, если обстоятельства сделки требуют, нужно представить документы, подтверждающие регистрацию брака, нахождение в родстве с участниками обмена или членами их семей, а также согласие органа опеки и попечительства – если в обмене участвуют несовершеннолетние.

Все, как видим, очень похоже на операции с квартирами, находящимися в собственности. Но есть и существенные отличия. Например, запрещены обмены квартир в зданиях, признанных аварийными, в сносимых домах. Или если помещение признано непригодным для проживания.

Продавать приватизированные квартиры в такой ситуации можно – государство считает, что если это наша собственность, то и делать с ней можно что угодно.

А вот когда социальный наем – тут патерналистское желание водить за ручку нас, неразумных, оказывается сильнее…

Но ненадолго – уже 23 июня 2005 года Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы издал распоряжение № 275 «Об утверждении временного положения об обмене жилых помещений в городе Москве», фактически восстановившее прежнее положение вещей.

Суть порядка сводится к тому, что здесь производится взаимная передача прав и обязанностей участников сделки (людей), а объекты недвижимости остаются в своем прежнем статусе. Иными словами, приватизированная квартира остается приватизированной, а «неприватка» – неприватизированной.

А вот бывший собственник превращается в нанимателя, а наниматель – в собственника.

В уже упоминавшемся временном положении сказано (п. 4.2), что «материалы об обмене жилой площадью рассматриваются на заседаниях комиссии по жилищным вопросам при правительстве Москвы или комиссиях при территориальных органах исполнительной власти (в префектурах административных округов) в соответствии с нормативно-правовыми актами Российской Федерации, города Москвы и настоящим положением».

Единственный запрет, который обозначен четко, сводится к тому, что «не допускается обмен жилыми помещениями с использованием обменного фонда, в результате которого одна из сторон может стать нуждающейся в жилых помещениях в соответствии с действующим законодательством». Оно и понятно: зачем государству очередников плодить?!

Человек, желающий купить неприватизированную квартиру, первым делом «покупает» у агентства недвижимости этот самый буфер. Кавычки используются не случайно – фактически никакой продажи нет, покупатель часто даже в глаза не видел свое новое «жилье», находящееся в глухой деревне на окраине Московской области. Просто на него оформляется собственность.

Вторым этапом проводится обмен этого «буфера» на покупаемую квартиру. Третий этап – бывший владелец (фактически продавец) неприватизированного жилья «продает» «буфер» агентству недвижимости.

…Тут вспоминается один забавный эпизод. Года четыре назад один коллега, работавший в солидном общеполитическом СМИ и поэтому не очень хорошо разбиравшийся в недвижимости, решил сделать что-то вроде «Книги рекордов Гиннеса» московской real estate.

Собрав, как водится, самые большие и самые маленькие квартиры, он заинтересовался номинацией «объект, более всего переходивший из рук в руки». И обнаружил комнату, перепродававшуюся около 600 раз.

Изумлению коллеги не было предела – пришлось объяснять, что это за комната…

Про приватизацию и прописку
Сделок с неприватизированными квартирами проводится очень немного – по оценке Ольги Казариной, управляющего «ХИРШ – операционные системы», не более 5% всего рынка.

Видимо, здесь сказывается тот факт, что народ в целом законопослушен, в различные мутные схемы старается не влезать – во всяком случае, без крайней на то необходимости. Если есть квартира и существует необходимость ее реализовать – лучше сначала проведем приватизацию, благо занимает она сегодня 2-3 месяца и стоит не дорого. Потом квартиру и продадим – абсолютно законно, без всяких хитростей.

Бесплатная приватизация будет разрешена до 2010 года (это если «дедлайн», уже много раз откладывавшийся, не перенесут снова), так что особой нужды суетиться тут нет.

Для тех же, кто по каким-то причинам решил связаться с неприватизированным жильем, напоминаем, что непременным условием владения им является регистрация по месту жительства («прописка»).

И тут очень важно покупателю подстраховаться, то есть позаботиться о том, чтобы предыдущие наниматели «выписались» из квартиры.

Ведь покупатель теперь тоже превратился в квартиросъемщика, и прописанные в его квартире посторонние граждане ему ни к чему.

И еще тема, связанная с пропиской. Тем, кто хотел бы передать потом эту муниципальную квартиру своим потомкам, надо регистрировать их на свою площадь заблаговременно. Что чревато новыми проблемами – возрастает квартплата. Но это уже отдельный разговор…

Источник: https://www.metrinfo.ru/zakon/articles/prodazha-neprivatizirovannoy-kvartiry-algoritm.39458.html

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Можно ли продать неприватизированную комнату

Граждане, занимающие жилые помещения по договору социального найма, вправе с согласия всех членов семьи, проживающих в данном помещении, в том числе временно отсутствующих, обменять занимаемое ими жилое помещение на другое неприватизированное жилое помещение.

При этом обмен возможен только с согласия наймодателя.

А если в жилом помещении проживают несовершеннолетние дети или граждане, лишенные дееспособности (или ограниченные в ней), то дополнительно необходимо получить предварительное одобрение обмена от органов опеки и попечительства.

Формально обмен квартиры, занимаемой по договору социального найма, при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг законом не запрещен, однако одним из обстоятельств, когда обмен не допускается, является наличие иска о расторжении договора социального найма, который может быть предъявлен к нанимателю в случае невнесения платы за ЖКУ в течение более шести месяцев.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Что касается возможности обмена большей квартиры на меньшую, то такой обмен возможет лишь при условии, что в результате обмена на каждого члена семьи будет приходиться площадь не меньше учетной нормы для постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В Москве учетная норма составляет 10 кв. метров на одного члена семьи.

Обмен жилыми помещениями, занимаемыми гражданами на основании договора социального найма, оформляется в виде договора обмена, заключаемого в письменной форме.

При этом следует учитывать, что, поскольку участники данного договора обмениваются жилыми помещениями, не принадлежащими им на праве собственности, включение в договор условия о любой денежной компенсации (доплате) будет неправомерным.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента вступления в силу нового жилищного кодекса (в 2005 году) возможности обмена неприватизированной квартиры не предусмотрено.

Для того, чтобы в Вашем случае получить какую-то сумму денег в качестве доплаты, необходимо приватизировать квартиру, после чего ее продать.

В приватизации Вам не могут отказать даже при наличии долга по ЖКХ, так как Вы предоставляете пакет документов, в котором будет зафиксировано его наличие.

Отвечает юрист CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Наниматель жилья, предоставленного по социальному найму, не имеет права распоряжения им, то есть не может его поменять по своему желанию. Однако ст. 72 ЖК РФ допускает обмен неприватизированными квартирами, если получено согласие наймодателя (администрации) и всех членов семьи. Если между членами семьи согласие не достигнуто, можно инициировать принудительный обмен в судебном порядке.

Очевидно, в данном случае возникнет проблема с получением согласия наймодателя в связи с долгом по ЖКХ. Вам нужно будет каким-то образом урегулировать вопрос, например, за счет того, кто захочет поменяться с Вами.

Можно ли продавать квартиру с долгом по капремонту?

Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Если Ваша квартира не приватизирована, то это не Ваша собственность, а собственность муниципалитета. Поэтому Вы не сможете ее продать, подарить или обменять. Это может сделать только законный владелец – администрация.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Если квартира находится в Москве, можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе обмена. Наличие задолженностей по ЖКХ препятствием для обмена не является, так как наниматель, желающий поменяться, может просто заплатить Вам за ордер на Вашу квартиру сумму, уменьшенную на величину долга.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли сдавать неприватизированную квартиру?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_obmenyat_neprivatizirovannuyu_kvartiru/7934

Продажа неприватизированной квартиры: можно ли и как продать неприватизированную квартиру с соблюдением прав проживающих в муниципальном жилье | Жилищный консультант

Можно ли продать неприватизированную комнату
373

Приватизация – это способ получения жилого помещения в собственность на бесплатной основе.

Процедура приватизации проводится в добровольном порядке по отношению к занимаемой гражданином жилплощади в государственном и муниципальном жилом фонде.

Иначе говоря, ту квартира, которая была арендована у государства, стало возможным оформить в личную собственность человека, в ней проживающего.

Приватизация необходима по следующим причинам:

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

  1. Лицо, приватизирующее квартиру, становится собственником и с этого момента может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. Собственник вправе продать, обменять, подарить или завещать свою квартиру с момента приватизации.
  2. Появляется возможность реализовать свою старую квартиру и приобрести новую, более комфортную для проживания, сделав доплату. Тем самым гражданин может улучшить свои условия проживания.

У приватизации есть плюсы и минусы. Стоит отметить, что процедура приватизирования достаточно долгий процесс. Обычно занимает от 2 до 4 месяцев. Приватизировать квартиру можно самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, которые потребуют за свои услуги определенную плату.

Права проживающих в неприватизированной квартире значительно отличаются от прав тех граждан, которые приватизировали жилье в собственность. Собственник жилья получает такие возможности, как продать неприватизированную квартиру или:

  • Выселить или вселить желаемое лицо.
  • Прописать человека на жилплощади.
  • Оформить различные сделки, связанные с недвижимостью.

Продажа неприватизированного жилья

В законодательстве разъясняется, можно ли продать неприватизированную квартиру в принципе.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

По закону, жилье, которое не проходило приватизацию, является собственностью государства или соответствующих органов муниципалитета. Реализовать же имущество может только собственник – это одно из основных условий совершения сделки купли-продажи. Поэтому первый способ продать квартиру, не прошедшую приватизацию – это ее все-таки приватизировать.

Если жилье носит ведомственный характер или располагается в военной части, то приватизировать подобное помещение не представляется возможным. Разумеется, такое жилье, нельзя продать ни при каких обстоятельствах.

Способы продажи неприватизированной квартиры

Существует несколько вариантов купли-продажи неприватизированной квартиры. Под первым вариантом рассматривается такая сделка, в рамках которой продавец выписывается из неприватизированного жилья и прописывает там покупателя. На следующем этапе покупатель уже самостоятельно занимается приватизацией и выступает как будущий собственник квартиры.

Еще один способ продажи приватизированной квартиры – это приобретение «буферного» жилья.

Такую схему часто практикуют агентства недвижимости, в рамках которой покупатель передает продавцу деньги за жилье, а продавец в свою очередь приобретает другую недвижимость уже приватизированную. На следующем этапе производится официальный обмен квартирами.

Что касается того, можно ли разменять неприватизированную квартиру, то законодательством РФ допускается такой вариант. После этого покупатель обращается за приватизацией своей квартиры.

Подобный способ имеет несколько недостатков. Прежде всего, он подойдет только тем гражданам, которые желают улучшить свои жилищные условия путем продажи уже имеющегося жилья и покупки другого, более комфортабельного.

Если же квартира не будет устраивать гражданина, то в случае использования такого способа продажи неприватизированного жилого помещения ему придется заниматься продажей еще и приобретенной квартиры, что тоже займет определенное время.

Риски при продаже неприватизированной квартиры

Стоит отметить, что сделкам, связанным с реализацией неприватизированной квартиры сопутствуют определенные риски. Продавец, может столкнуться с мошенничеством, как со стороны покупателя, так и со стороны риэлторского агентства.

Например, после того как продавец выпишется из квартиры, ему не выплатят оговоренную сумму или агентство не захочет приобрести обратно «буферную» квартиру. Покупатель тоже может пострадать в этой ситуации.

К примеру, если он будет заниматься приватизацией «буферной» недвижимости, то его право на бесплатную приватизацию будет потеряно и по отношению к новой квартире он не сможет осуществить эту процедуру.

Существует еще одна опасность, при которой заинтересованные лица могут обратиться в судебные инстанции и оспорить совершенную сделку на законных основаниях, поскольку теоретически такое соглашение носит притворный характер.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю необходимо подробно ознакомиться документацией по квартире и на первой стадии сделки заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать, что приватизация будет оформляться лишь после заключения договора купли-продажи, оговорить стоимость жилья.

Что касается «буферной» квартиры, то очень важно поинтересоваться прописан ли в квартире несовершеннолетний ребенок, есть ли жильцы с временной регистрацией.

Стоит удостовериться, кто является собственником приобретаемого жилья и имеются ли еще претенденты на квартиру, если она досталась владельцу в порядке наследования.

От собственника лучше всего потребовать справку относительно того, с долгами квартира или без них.

Пример по продаже неприватизированной квартиры

Гражданка М. решила продать свою однокомнатную квартиру, которая не проходила процедуру приватизации, и приобрести двухкомнатную с доплатой. Для этого она обратилась в агентство недвижимости, где ей предложили выполнить сделку по «буферной» схеме.

Специалисты заверили, что сами оформят все необходимые документы, и М. нет никакой нужды беспокоиться об этом.

После того как женщина получила деньги и приобрела «буферную» квартиру выяснилось, что никаких документов нет, и контора по недвижимости не имеет никакого желания забирать это помещение обратно.

М. вынуждена была обратиться в суд с исковым заявлением, где обозначено требование о признании сделки недействительной. Решение суда было вынесено в пользу гражданки М.

, и сделка была признана ничтожной сразу по нескольким пунктам. Суд учел, что компания по недвижимости действовала мошенническим путем, оформляя заведомо притворную сделку, и тем самым ввела М. в заблуждение.

 В результате жилье было возвращено владельцу, и теперь М. оформляет приватизацию.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже неприватизированной квартиры

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Дарья, и я бы хотела посоветоваться. Подскажите, могу ли я продать неприватизированную квартиру, если в ней проживают сразу несколько человек (муж и свекровь), но ответственным квартиросъемщиком являюсь я?

Ответ: Уважаемая Дарья, согласно ст. 72-73 ЖК РФ, государство не разрешает продавать подобной недвижимости, однако существуют способы это сделать, которые не противоречат законодательным нормам. Прежде всего ваше жилье не должно носит ведомственный характер.

Очень важно, чтобы на момент продажи квартиры в ней был прописан лишь ответственный квартиросъемщик. Иначе говоря, если вы нашли покупателя, то вам необходимо заключить с ним предварительный договор, в котором прописать, что приватизация будет выполняться покупателем после выполнения купли-продажи.

По составлению документа, вы выписываетесь сами и выписываете членов своей семьи. После этого, вам останется получить свои деньги и прописать там покупателя.

Заключение

В результате написанного, можно сформировать следующие выводы:

  1. Собственник приватизированного жилья получает право на совершение сделок купли-продажи, дарения, мены и других законных действий с недвижимостью.
  2. Не все жилье может попасть под приватизацию. Если оно ведомственное, то приватизирование невозможно.
  3. Собственником неприватизированной квартиры является государство или органы муниципалитета.
  4. Помимо купли-продажи допускается размен подобного жилища.
  5. Купля-продажа неприватизированной квартиры может осуществляться двумя способами.
  6. Существуют риски при совершении сделки с жильем такого типа.

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/privatizaciya/prodazha-neprivatizirovannoj-kvartiry/

Можно ли продать неприватизированную квартиру в России

Можно ли продать неприватизированную комнату

Неприватизированная недвижимость – настоящая проблема для её владельцев. Переоформление такого жилья сегодня займёт уйму времени. Потому перед собственниками остро стоит вопрос того, как продать неприватизированную квартиру.

Статус муниципального жилья

Неприватизированная квартира по закону принадлежит не её жильцам, а государству, точнее жилому округу, где она находится. Продать её сможет только настоящий собственник, иначе сделка будет признана фиктивной.

Чтобы оформить традиционную сделку купли-продажи, гражданину придётся приватизировать жильё. Но законодательство предусматривает передачу договора найма другому лицу, что может быть расценено как приобретение квартиры.

Собственники, желающие поскорее продать неприватизированную квартиру, могут выбрать один из нижеприведенных способов реализации жилья:

  • договориться с покупателем о предварительной передаче денег и после этого прописать его в квартире;
  • обратиться за помощью к агентствам недвижимости.

Суть первого способа заключается в том, что собственник жилья прописывает потенциального покупателя, оформив на него муниципальный лицевой счёт. Затем он выписывается сам, делая покупателя собственником квартиры. Статус жилья не изменяется, но тот, кто его приобрёл, сможет жить в нём на законных основаниях.

Важно!

Официально продать неприватизированную квартиру нельзя! Для любой манипуляции с недвижимостью вам потребуется разрешение организации, назначенной государством её собственником.

Чтобы прописать нового человека в квартире, понадобится согласие всех её жителей. И это в том случае, если гражданин является родственником. Прописать постороннего человека можно с согласия муниципалитета. Риск этой сделки очень велик, потому так продавать недвижимость стоит в сопровождении нотариуса.

Агентства недвижимости предлагают свои посреднические услуги собственникам неприватизированного жилья практически во всех городах страны. Чаще всего они осуществляются через «буферную» квартиру.

На полученные от покупателя деньги собственники неприватизированного жилья приобретает недвижимость агентства.

Затем выписывается из своей неприватизированной, а туда прописывается покупатель, отдавший деньги для приобретения промежуточной недвижимости.

Как сделка будет завершена, агентство выкупает недвижимость назад, а бывший собственник неприватизированного жилья получает на руки деньги. Продать квартиру этим способом можно в регионах, где законодательно разрешен обмен и передача договора социального найма.

Переоформление квартиры вместе с покупателем

Этот способ практикуется редко, т.к. занимает много времени и требует дополнительных финансовых вложений со стороны покупателя. Его используют, когда срок бесплатной приватизации давно истёк, а своих денег оплатить процесс не хватает.

Вы должны найти покупателя, готового потратить финансы и время на приватизацию квартиры. После этого вместе с ним вы идёте к юристу, предоставляете договор социального найма и проводите его анализ.

Если специалист подтвердит, что приватизация возможна, покупатель вносить задаток в 10-15% и обязуется компенсировать расходы на преобразования формы владения жильём. Всё это прописывается в договоре.

Как только деньги получены, вы собираете документы для приватизации жилья и отправляете их в соответствующие органы. Лучше перед этим опять проконсультироваться с юристом.

После отправки документов и получения положительного решения, вы как владелец жилья получаете свидетельство Росреестра.

С ним и другими документами вы отправляетесь к юристу, чтобы оформить традиционную сделку купли-продажи квартиры.

Обмен неприватизированной квартиры на частное жильё

Законодательство предусматривает обмен муниципального жилья на другое муниципальное жильё. Обменять недвижимость на дом, находящийся в собственности физического лица, не получится. Такую сделку не сможет провести юрист.

Нюансы сделок с неприватизированным жильём

Решив продать неприватизированную квартиру, будьте готовы к большим рискам. В худшем случае вы можете остаться без жилья и без денег.

К примеру, агентство может решить не выкупать назад «буферную» квартиру или новый владелец жилья, после вашей выписки, не станет перечислять деньги. Защититься от этого относительно просто: удостоверьтесь в репутации компании, предлагающей услуги посредника.

Можно найти её бывших клиентов и узнать, как проходили сделки с недвижимостью. В случае с прямым покупателем такой подход не будет эффективным.

Ещё один риск поджидает владельцев, желающих продать неприватизированное жильё, со стороны законодательства РФ.

Сделка с недвижимостью может быть признана недействительной, если кто-нибудь из сторон подаст в суд.

Даже если сделку назовут фальсифицированной на основании того, что нельзя продать неприватизированное жильё, оно к вам не вернётся. Оно останется в собственности того, кто в нём прописан.

Избежать лишних проблем с переходом собственности неприватизированной квартиры другому владельцу можно.

Для этого вы должны:

  1. обратиться к юристу, составить предварительный договор передачи владения прав недвижимостью;
  2. заверить внесение задатка от покупателя;
  3. чётко указать в договоре сумму, которую должен будет внести покупатель;
  4. заверять расписки у юриста при внесении любой денежной суммы.

Разумеется, самый безопасный вариант – приватизировать квартиру и затем её продать.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/mozhno-li-prodat-neprivatizirovannuyu-kvartiru-v-rossii/

ГосЗащита
Добавить комментарий